부동산 후순위 투자 전 체크해야할 것들

최근 2시, 더하이원, 오리등의 문제로 리워드에서 부동산 후순위대출에 묻지마투자하시는 분들이 많습니다. 하지만 부동산은 자산의 특정상 가상화폐랑 비슷한 점이 있어서 조심해서 투자해야합니다.

 

부동산은 움직이지 못하는 자산으로써 주로 주택, 토지 등을 일컫습니다. 부동산은 공급이 일정하기 때문에 가격이 수요에 따라 결정되게 됩니다. 수요에 따라서 가격이 크게 변하는 특성을 가지고 있으며 이러한 특성때문에 발생하는 수익을 경제학에서는 지대(불로소득)이라고 부릅니다. 이는 가상화폐와 같은 투기성자산의 특성 중 하나입니다.

특히, 아파트의 경우 평형에 따라 비슷한 조건을 상품군으로 만들어 유동성이 높다는 장점이 있어 투기적 수요가 높은 편입니다. 하지만 부동산은 실수요가 존재하므로 실수요를 추정하여 손해에 대한 예상을 하는 것이 좋습니다.

 

자 그럼 체크해야할 것들을 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

이제는 부동산 후순위 묻지마가 급증해서 최소한의 체크리스트를 만들려고 합니다. 소분류 1부터 가장 중요한 순서로 배열하며 아래차수는 점차 투자고수가 되기위해 파악하는 것이 좋습니다.

1. kb부동산시세, 국토교통부, 네이버부동산 등 실거래가를 확인한다.(중요도 ★★★★☆)

1) 실거래가를 확인하여 업체제공정보와 맞는지 확인

2) 주변 주요건축물 및 시설물 확인(주변 비슷한 조건의 부동산도 확인하면 좋음)

3) 최근 3~5년간 가격변동확인

4) 부동산에 대한 실수요+투기적 수요를 구분하여 추정

 - 부동산은 가상화폐와 마찬가지로 공급이 일정한 재화로써, 수요가 가격을 결정하는 특성이 있음. 실수요를 어느정도 추정하여 부동산시장의 위기 시 채권의 원금 회수액을 예상할 수 있음. 일반적으로 아파트는 하나의 상품으로 규격화 되어 가격이 형성됨으로 초보자들이 투자하기 쉽지만 투기적 수요가 높은편

2. 등기부등본을 본다.(중요도 ★★★★☆)

1) 요약편에서 내 채권의 순위보다 선수익자의 채권최고액을 확인하여 LTV산정

2) 자세한 정보 확인

3) 투자한 자산에 근저당이 정확하게 설정되었는지 확인한다.(일부라도 확인)

3. 추가확인사항

1) 실거주여부(가점항목) - 실거주가 조금더 안전하다...

2) 갭투자목적(감점항목) - 

3) 거주자의 신용정보 - P2P업체에서 가장 놓치는 항목중 하나지만 가장 중요한 항목 (부동산 후순위는 결국 신용대출입니다.)

4) 업체가 사기일 수 있으니 투자금액이 크다면 방문하여 서류를 본다.

이제 위의 사항을 확인하였다면 유형 3가지로 나눠서 투자를 하시면 됩니다.

A유형 - 일반적인 부동산시장하에서 원금과 이자까지 받을 수 있는 안전형 투자

B유형 - 조금 높은 수익률과 원금은 보장받을 수 있는 투자

C유형 - 채권부도시 원금의 손해가 예상되지만 높은 수익률을 추구하는 투자

 

물론 업체가 고의로 사기치려고 하면 답이 없으므로 업체를 잘 선정하는 것이 중요합니다. 그런데 어느 업체를 믿으시겠습니까? 지금까지 잘해왔다고 사기를 안칠까요? 업계 1위인 테라펀딩도 여러 업체로부터 투자를 받고 있지만 사기를 칠 수 있습니다.(가능성은 희박합니다.) 이를 막기위해서는 등기부등본 등을 확인하는 투자자의 자세, 관련법 제정 등을 통하여 크라우드펀딩사의 사기에 대한 기회비용을 높이는 것이 중요하다고 생각합니다.

 

 

마지막으로 결국 부동산 후순위도 채권입니다. 담보를 통해서 채무불이행에 대한 보호장치를 마련했지만 결국 채무이행은 차주의 수익에서 발생합니다. 차주의 신용정보를 공개하는 법안이 통과되어 투명한 투자가 이루어질 수 있는 환경이 조성되기를 바랍니다. 모두 성투하세요.